דמי שכירות בתקופת קורונה

סעיף 15 לחוק חוק השכירות והשאילה, תשל”א–1971

סעיף 15 לחוק השכירות מעניק פטור לשוכר של נכס מתשלום דמי שכירות בנסיבות מסוימות.

הפטור חל במצב של סיכול מטרת חוזה השכירות עקב מניעת השימוש במושכר לצרכי השכירות.

יש לשים לב כי הסעיף משתמש במונח “מטרת השכירות” ולכן ייתכן שיהיו הבדלים בפסיקות של בתי המשפט בין עסקים שצווי החרום שהוציאה המצינה ציוו על סגירתם לבין עסקים שלא נסגרו במפורש אלא נאלצו לעבוד במתכונת מצומצמת כמתחייב עד כדי שלא היה כדאי להפעילם וסגרו אותם.

דוגמא קלאסית היא חנויות הממוקמות בקניונים- הממשלה הורתה על סגירת דרכי הגישה למושכר במפורש- סגירת הקניונים.

פסק דין רלוונטי לסוגייה, המנתח אותה בצורה מקיפה הוא ע”א 4893/14 וליד חמודה זועבי נ’ מדינת ישראל – משרד האוצר. להלן ציטוט של קטעים נבחרים מפסק הדין:

 “סעיף 15 לחוק השכירות הוא הוראה ספציפית המאפשרת לשוכר להשעות את חיובו לשלם דמי שכירות.

ובהמשך:

“סעיף 15 לחוק השכירות מאפשר לשוכר להשעות את החיוב של תשלום דמי השכירות כאשר נמנע ממנו מלהשתמש במושכר למטרות השכירות.”

לשון סעיף 15 הנ”ל היא “שימוש”, קרי, יש לבדוק האם נמנע מהשוכר מלהשתמש במושכר ואין רלוונטיות לשאלת החזקה שמסר המשכיר בנכס לשוכר.

החוק מדבר על נסיבות חיצוניות שקשורות במושכר או בדרכי הגישה אליו.

כיוון שהסעיף משתמש במונחים מוחלטים, נראה שהתחולה של הפטור תהייה רלוונטית למסעדות או חנויות בקניונים, מקומות שברור שהם סגורים ואינם יכולים להיפתח, לעומת זאת, מקומות שפתוחים תחת מגבלות ייתכן ולא יחול עליהם הפטור לפי לשון החוק.

סעיף 18 לחוק החוזים, תרופות בשל הפרת חוזה), תשל”א-1970

להבדיל מסעיף 15 הנ”ל שהוא למעשה מתאר אירוע מאד מסויים, וכולל הוראות מדויקות בדבר פטור זמני מדמי שכירות, סעיף 18 לחוק החוזים מדובר על סיכול כללי ומסתמך על דיני הסיכול ביחס שבין התחייבות חוזית כללית אל מול הפרתה ותוך החרגת תוצאותיה.

למעשה, לא יהיה נכון לומר שמדובר בהפרת הסכם כיוון שהסיכול מקדים את ההפרה ומאפשר ל”מפר” להשתחרר מקיום התחייבותו שסוכלה.

סיכום משווה

כיוון שקיים דין ספציפי המסדיר את היחסים שבין שוכר ומשכיר- והוא חוק השכירות והשאילה- הרי המקום לבחון את סוגיית דמי השכירות בתקופת הקורונה הוא לפי חוק ספציפי, כאשר זה קיים, אין צורך לפנות לדיני התרופות הכללים.